신축 아파트 잔금 대출을 위한 기본적 절차와 개념 파악하기

아파트 준공일이 다가온다.

 

내집 마련의 행복 뒤로 복잡한 생각들이 떠오른다.

 

잔금대출은 어떻게 하지? 이삿날은 언제?

 

사실 복잡할 것도 없다.

 

잔금대출이 무엇인지 알면 간단하다.

 

잔금대출이란 말은 실제론 없고, 편의상 부르는 용어다.

 

잔금대출의 기본적 절차와 개념을 알아보자

(잘못된 내용이 있어 댓글로 지적해주시면 수정하겠습니다)

잔금대출 절차

신축 아파트는 일반적으로 10% 계약금, 60% 중도금, 30% 잔금 순으로 진행된다.

 

10% 계약금은 계약할 당시에 낸다.

 

그리고 중도금은 60%는 아파트 착공하고 준공하기까지 약 2년 정도 나눠서 낸다.

 

현금으로 아파트를 바로 살 수 있는 분들은 거의 없기 때문에 집단대출을 이용하여 은행에서 중도금 60%를 낸다.

 

중도금을 내는 곳은 시공사와 협약을 가진 은행이며, 그 이자는 추후 잔금과 같이 합산된다.

 

좀더 추가적으로 말씀드리면, 협약을 맺은 은행사에서 중도금을 내주기 때문에 집단대출을 이용하는 사람들은 은행에 보증료를 내게 된다.(5억 아파트 기준 약 70만원임)

 

보증료는 우대혜택이 있기 때문에 사람마다 다르다.

 

나머지 잔금대출은 입주 약 한 두달 전부터 시작한다.

 

협약을 맺은 은행사에서 그대로 이어서 대출을 하기도 한다.

 

대부분 그렇게 한다.

 

이 잔금대출은 중도금대출을 그대로 끼고 잔금대출로 전환된다.

 

그래서 전환대출이라고도 한다.

 

이 중도금으로 전환되는 대출 종류로는 많이 들어본 디딤돌이나 보금자리론이다.

 

중도금 60%와 잔금 30% + 그간 이자, 취득세 등 잔금시 막대한 비용이 든다.

 

물론 충분한 현금을 들고 있다면 이런 걱정은 안해도 된다.

 

문제는 단순 계산만 하면 중도금 60%와 잔금 30%를 합치면 90%인데 잔금대출이 90%가 나오냐는 것이다.

잔금대출 한도

잔금대출은 분양가를 기준으로 하며, LTV(Loan to Value) 비율에 따라 한도가 결정된다.

 

일반적으로 분양가의 70%까지 대출이 가능하며, 생애 최초 주택 구입자는 80%까지 가능하다.

 

DSR(Debt Service Ratio)과 DTI(Debt to Income) 비율에 따라 한도가 더 낮아질 수 있다.

 

관련 :  LTV, DSR, DTI가 뭘까

 

그러니까 잔금대출을 할 때 쯤이면 현금을 되도록 많이 들고 있어야 한다.

 

이전 전세를 살고 있었다면 타이밍을 맞춰서 전세자금을 잔금 낼 때 쯤 전세보증금을 빼서 입금시키면 된다.

 

정말 여유가 없다면, 최대 70~80%잔금 대출을 받고, 나머지 필요한 돈을 신용대출로 이용하기도 한다.

필요 서류

잔금대출 신청 시 필요한 서류는 다음과 같다.

 

은행마다 요구하는 서류가 다를 수 있으므로 상담 시 확인이 필요하다.

 

- 계약서 원본

- 분양대금 10% 이상의 계약금 입금 영수증

- 가족관계증명서

- 세대 전원의 주민등록 초본

- 계약자 기준의 주민등록 등본

- 건강보험 자격득실 확인서

- 근로자의 경우, 재직증명서와 근로소득 원천징수 영수증, 소득증빙서류 2개년도

감정가 산정

감정가는 주로 집단대출을 실행하는 은행에서 대출 공고 시 발표된다.

 

감정가는 주변 시세에 영향을 받아 결정되기도 한다.

 

은행마다 다르게 책정되며, 감정가가 높을수록 대출한도가 높아진다.

 

그러나 일반적으로 신축 아파트는 분양가를 기준으로 감정가가 산정된다.

 

관련 : 취득세 준비하세요(취득세율, 취득세 계산기)

대출 옵션

디딤돌 대출이나 특례보금자리론, 신생아대출 등 다양한 대출 상품을 이용할 수 있다.

 

(뱅크샐러드)2024년 신생아 특례대출 조건과 대환, 금리, 신청방법 총정리

 

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