아파트 잔금대출은 어떻게 할까요?

아파트 청약에 당첨되면 대금 지불은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납부됩니다. 이 중, 아파트 입주 시점에 잔금을 납부하는 것이 가장 큰 부담이 될 수 있습니다. 일반적으로 사람들은 이 잔금 부분을 대출로 해결하는데, 여기서 '잔금대출'과 '주택담보대출'이라는 두 가지 용어에 혼동을 겪게 됩니다.

 

'잔금대출'은 아파트를 구매하기 위해 필요한 나머지 금액을 대출 받는 것을 말합니다. 이는 아파트 분양 시 납부해야 할 금액의 나머지 부분을 지불하기 위해 사용됩니다.

반면 '주택담보대출'은 이미 구입한 아파트나 주택을 담보로 대출을 받는 것입니다. 이는 주로 아파트 구매 후 장기적인 대출 상환을 위해 사용되며, 다양한 목적으로 활용될 수 있습니다.

 

즉, 잔금대출은 주택 구매의 마지막 단계에서 필요한 금액을 대출 받기 위한 것이고, 주택담보대출은 주택을 담보로 하는 장기 대출입니다. 청약 당첨된 아파트에 입주하기 위해 잔금 지불 절차를 앞두신 분들은 이 두 대출의 차이를 잘 이해하고, 본인의 상황에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

아파트 대출절차

저도 새아파트 분양받고 마지막 잔금대출 받을때 상당히 고민했던 시기가 있었는데요. 새 아파트 분양받기까지의 과정은 금융적으로 상당한 부담이 될 수 있습니다. 그 중에서도 계약금, 중도금, 잔금의 납부는 특히 중요한 결정들을 요구합니다.

 

계약금: 청약 당첨 이후, 주로 2주~한 달 내에 10%의 계약금을 납부해야 합니다. 추가적인 옵션을 선택한다면, 그에 따른 비용의 10% 또한 함께 납부되어야 합니다. 현재로서는 계약금에 대한 특별한 대출 상품은 없으므로, 대부분 개인의 저축 또는 다른 경로(예: 신용대출)를 통해 이를 마련하게 됩니다.

 

중도금: 중도금은 보통 총액의 50~60%에 해당하며, 56번의 분할 납부로 진행됩니다. 아파트 건설이 시작되면 약 3년 동안 5~6개월 간격으로 이를 납부해야 합니다. 흔히 '집단대출'로 알려진 이 대출은 건설사의 신용 및 아파트의 가치를 담보로 받아지게 됩니다. 따라서, 구매자 개인의 신용이나 다른 절차 없이 비교적 간편하게 대출을 받을 수 있습니다. 추가적으로 옵션 비용의 경우, 대부분 계약금 10%와 잔금 90%로 나뉘어 지불됩니다.

 

잔금: 건설이 완료되고 입주하기 전, 잔금인 30%와 추가적인 중도금 대출의 이자, 옵션의 잔금 90%를 지불해야 합니다. 이때, '잔금대출'이라는 형태로 대출을 받게 됩니다. 대부분의 경우, 중도금 대출은 이 때점으로 잔금대출로 변경(전환)되게 됩니다.

잔금대출? 주택담보대출?

잔금대출

잔금대출은 이름에서도 알 수 있듯이 아파트의 잔금 부분을 납부하기 위해 받는 대출입니다.

신규 분양받은 아파트의 경우, 아파트의 소유권 이전이 이루어지지 않았기 때문에 주택담보대출을 받을 수 없습니다.대신 건설사가 특정 은행과의 계약을 통해 집단대출 형식으로 잔금대출을 진행하게 됩니다.

주택담보대출

주택담보대출은 기존에 소유하고 있는 주택 또는 앞으로 소유할 예정인 주택을 담보로 하여 대출을 받는 것을 말합니다. 이미 소유권 등기가 완료된 주택에 대해서만 가능한 대출입니다.

두 대출의 주요한 차이는, 앞서 언급했듯이 '등기'의 유무에 있습니다. 기존에 소유하고 있는 주택의 경우 등기가 완료되어 주택담보대출의 대상이 될 수 있습니다. 반면, 신규로 분양받은 아파트는 아직 등기 전이므로 잔금대출을 통해 필요한 금액을 마련하게 됩니다.

아파트 잔금대출 절차

일반적으로, 주택담보대출로 잔금대출을 전환하는 과정을 "대출을 갈아탄다"라고 표현합니다. 아파트 청약에 당첨되면 계약금을 납부한 후, 중도금 대출을 집단대출로 전환하여 월 개월 수에 따라 중도금을 지불하게 됩니다. 이후 입주 지정기간(45일~60일)에는 중도금 대출 이자와 남은 잔금의 30%, 그리고 옵션 잔금을 지불하기 위해 중도금 대출 원금을 포함하여 주택담보대출로 전환하게 됩니다.

 

신규 아파트의 잔금을 지불하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째 방법은 개인의 여유 자금으로 대출 없이 지불하는 것입니다. 비록 이 방식은 깔끔한 해결책일 수 있으나, 최근 아파트 분양가의 급격한 상승으로 많은 현금이 필요한 양상을 보이고 있습니다.

 

두 번째 방법은 잔금대출을 활용하는 것입니다. 앞서 언급한 대로, 중도금 대출을 집단으로 주택담보대출로 변환해 잔금을 지불합니다. 이 과정에서 주택담보 대출은 주택의 가치에 기초하여 LTV(담보 인정 비율)를 적용하게 됩니다. 일반적으로 입주 시기에 아파트 가격 상승 추세가 나타나기 때문에, 주택담보 대출 한도가 중도금 대출보다 확대됩니다. 이로써 주택담보대출을 통해 남은 중도금 대출과 잔금을 완납할 수 있게 됩니다. 주택담보대출은 대개 건설사와 협력한 은행을 통해 신청하며, 신용 이슈가 없다면 대부분 승인을 받을 수 있습니다.

 

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더불어, LTV는 지역과 개인 상황에 따라 상이한데, 이로 인해 해당 아파트의 대출 한도도 조정됩니다. 만약 이전에 다른 대출을 많이 받았다면, 잔금대출을 주택담보대출로 전환하더라도 한도가 축소되어 잔금 지불에 어려움을 겪을 수 있습니다. 그렇기에 기존 대출 정리나 여유 자금 마련을 고려하는 것이 좋습니다.

 

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